Dossier de financement · Août 2026 · Confidentiel

APEX ZAËR

Parc motorsport et loisirs, 40 hectares en bail de trente ans, Sidi Yahya Zaër, préfecture de Skhirate-Témara. Demande : 102 MDH de dette en deux tranches, adossés à 100 MDH de fonds propres.

202 MDHde besoin total, dont 12 de réserve de service de la dette

1,96DSCR minimum hors période de différé, dès l'année 2

Porteur : Ismaïl Hasni. Convention : [S] = sourcé, [H] = hypothèse de modélisation.

Résumé exécutif

L'affaire en six chiffres.

94,4 MDHde chiffre d'affaires en année 5, dérivé pôle par pôle : capacité × remplissage × prix relevé

31,0 MDHd'EBITDA après loyer en année 5, marge de 32,8 %

202 MDHd'emplois : CAPEX 190 en deux phases + DSRA 12

102 MDHde dette : tranche A 40 au démarrage, tranche B 62 conditionnée en année 4

1,96 à 2,67de DSCR sur toute la vie du crédit, hors différé

15,5 %de TRI equity au scénario central, MOIC 3,5× à 10 ans

La tranche B ne se tire que si cinq critères d'exploitation sont atteints. Au scénario bas, elle ne se tire jamais : l'encours plafonne à 40 MDH et le MOIC reste à 1,2×. Le crédit ne finance jamais une extension non prouvée.

Marché

Une capitale de 5 millions d'habitants, zéro circuit.

0circuit de karting à Rabat. Le plus proche : VGK, Benslimane, 58 km [S]

0habitants dans la région Rabat-Salé-Kénitra, RGPH 2024 [S]

195 jde forte demande par an : week-ends, fériés, vacances scolaires [S]

115 MMDHd'investissements approuvés par le CRI de Rabat en 2024 [S]

Un opérateur marocain, VGK, exploite le modèle karting multi-activités depuis 1996 à Benslimane. Prix relevés : 220 DH la session chez VGK, 230 DH à Marrakech. Le modèle retient 200 DH de prix moyen annuel.

Le calendrier marocain laisse 170 jours ouvrés ordinaires par an, contre environ 250 en Europe. Le remplissage se modélise par type de jour, jamais en moyenne annuelle plate.

Modèle de revenus

Huit lignes de recette, année 5.

Restauration et boutique

23,5

Piscines et espace enfants

17,8

Karting

15,9

Piste drift, écoles, constructeurs

10,6

Padel

8,4

Séminaires et sponsors

7,8

Football à 5 et basket

6,5

Écoles de sport et scolaires

3,9

En MDH, année 5. Total 94,4. Première ligne : 25 % du total, aucune concentration.

Méthode, pôle témoin karting.
12 karts × 4 départs/h × 12 h = 576 sessions/jour.
195 j × 45 % + 170 j × 12 % = 62 294 sessions/an.
× 200 DH = 12,5 MDH ; junior et biplaces : +3,4.

178 DHde dépense par visite (530 000 visites). Fourchette sectorielle : 11 à 24 USD [S]

Compte d'exploitation

P&L sur sept ans, scénario central.

MDH	An 1	An 2	An 3	An 4	An 5	An 6	An 7
Chiffre d'affaires	19,0	38,0	57,0	78,0	94,4	102,0	108,0
Charges d'exploitation, loyer compris	20,9	32,5	43,3	54,8	63,4	67,4	70,2
EBITDA	-1,9	5,5	13,7	23,2	31,0	34,6	37,8
Marge EBITDA	-10 %	14 %	24 %	30 %	33 %	34 %	35 %
Dotations aux amortissements	10,8	10,8	10,8	14,9	14,9	14,9	14,9
EBIT	-12,7	-5,3	2,9	8,3	16,1	19,7	22,9

Structure de coûts alignée sur les repères du secteur : masse salariale 41 % des charges, maintenance 12 %, marketing 8 % [S]. Le loyer (0,4 MDH) est en charges. Capex de maintien modélisé à 3 % du CA, hors EBITDA, déduit dans les flux.

CAPEX et phasage

190 MDH en deux phases. La seconde est conditionnée.

Phase	Contenu	MDH
Phase 1, ouverture	Pistes, flotte, padel, restauration, galerie, accueil, VRD	128
Phase 2, année 4	Halle indoor, zone aquatique, extension enfants et padel	62
Total CAPEX		190

La phase 2 s'engage sur cinq critères mesurés, dont une dépense par visite supérieure à 150 DH et deux trimestres consécutifs d'EBITDA positif. Aucun critère, aucun tirage.

49 MDHd'assiette importée en valeur CIF sur 64,2 MDH de marchés fournisseurs étrangers

8,6 MDHd'économie de droits en sourçant UE sous EUR.1 (codes SH 8703, 7308, 5703, 9506, 8413), soit 4,5 % du CAPEX

Chaque devis fournisseur porte une mention d'origine ; chaque expédition, un certificat EUR.1 [S : accord Maroc-UE en vigueur depuis mars 2012].

Emplois et ressources

202 MDH, équilibrés.

Emplois	MDH
CAPEX phase 1	128
CAPEX phase 2	62
Réserve de service de la dette (DSRA)	12
Total	202

Ressources	MDH
Fonds propres en numéraire	100
Dette, tranche A (t0)	40
Dette, tranche B (année 4, conditionnée)	62
Total	202

Gearing 50/50 au global ; à l'ouverture, la structure est à 71 % de fonds propres (100 sur 140). La DSRA de 12 MDH couvre 2,3 fois le besoin de trésorerie de l'année 1 (5,3 MDH, capex de maintien compris). La phase 0 (2,4 MDH) est financée en amont, hors périmètre.

Échéancier et couverture

Service de la dette et DSCR, années 1 à 10.

MDH	A1	A2	A3	A4	A5	A6	A7	A8	A9	A10
EBITDA	-1,9	5,5	13,7	23,2	31,0	34,6	37,8	38,8	39,4	40,0
Service de la dette	2,8	2,8	2,8	10,5	10,5	15,0	15,0	15,0	15,0	15,0
DSCR	DSRA	1,96	4,89	2,21	2,96	2,31	2,53	2,59	2,63	2,67
Encours fin d'année	40,0	40,0	40,0	98,7	95,1	86,8	77,9	68,4	58,2	47,3

Tranche A : 40 MDH, 12 ans dont 3 de différé, annuité 6,14. Tranche B : 62 MDH tirés début d'année 4, 12 ans dont 2 de différé, annuité 8,83. Taux modélisé 7 % [H]. L'année 1 est couverte par la DSRA, dimensionnée à 2,3 fois le besoin. Dette/EBITDA : 4,3× au tirage de la tranche B, 3,1× en année 5, 1,2× en année 10.

Termes demandés

Ce que nous demandons à la banque.

Tranche A · 40 MDH

Maturité 12 ans, différé d'amortissement de 36 mois à compter de la mise en service. Tirage à l'ouverture du chantier, conditions suspensives documentaires standard.

Tranche B · 62 MDH

Maturité 12 ans, différé 24 mois. Tirage en année 4, conditionné aux cinq critères d'exploitation constatés par le commissaire aux comptes.

Sûretés proposées

Nantissement du fonds de commerce et du matériel, délégation des recettes, DSRA de 12 MDH séquestrée. Pas d'hypothèque foncière : le terrain est en bail ; la durée du bail (30 ans) excède la maturité.

Covenant proposé

DSCR ≥ 1,35 testé annuellement hors périodes de différé. Trajectoire modélisée : minimum 1,96 (année 2), médiane 2,59. Marge de 0,61 point au plus serré.

Les primes de la charte de l'investissement (jusqu'à 30 % de l'assiette primable, [H] 30 MDH encaissés entre a2 et a4) sont affectées au remboursement anticipé et ne sont comptées ni dans les DSCR ni dans le TRI.

Scénarios et retours

Sortie année 10 : MOIC et TRI par scénario.

	Bas	Central	Haut
Tranche B tirée	jamais	année 4	année 4
EBITDA année 10	17	40	55
VE de sortie (5,5× / 6,5× / 7,5× EBITDA)	94	260	413
Dette résiduelle	11	47	47
Distributions cumulées a1-a10	39	123	233
MOIC sur 100 MDH	1,2×	3,5×	6,0×
TRI equity	2,1 %	15,5 %	23,8 %

Traitement prudent : la DSRA absorbe les déficits, se reconstitue avant toute distribution et n'est pas restituée à la sortie. Aucune valeur foncière dans les retours : le terrain est loué.

Sensibilités

Effet sur l'EBITDA de l'année 5.

Variable	Variation	EBITDA an 5	Écart
Référence		31,0
Remplissage karting en pointe	45 % → 36 %	28,4	-2,6
Occupation padel	57 % → 46 %	29,7	-1,3
Panier restauration	105 → 84 DH	27,8	-3,2
Fréquentation aqua	-25 %	28,5	-2,5
Masse salariale	+15 %	27,9	-3,1
Cumul prudent		18,7	-12,3

Le cumul (−12,3) est inférieur à la somme des écarts isolés (−14,0) : les effets se recouvrent. À 18,7 MDH d'EBITDA, le DSCR de l'année 5 reste à 1,78 ; le covenant proposé tient.

Structure et foncier

Société de projet, bail de trente ans.

400 000 DHde loyer annuel (10 000 DH/ha), soit 0,4 % du CA de l'année 5. Accord conclu avec le propriétaire.

30 ansde bail, supérieurs à la maturité du crédit (12 ans) et à l'amortissement des ouvrages

0 DHimmobilisé dans le sol : tout le financement va aux actifs d'exploitation

Formalisation

Bail notarié en phase 0, sous condition suspensive de l'autorisation d'exploitation. Aucun appel de fonds avant l'avis de la commission régionale.

Option d'achat

Prix fixé à la signature du bail. La valeur créée par 190 MDH de travaux ne fuit pas vers le bailleur.

Société de projet

SPV dédiée porteuse du bail, des actifs et du crédit. Comptes annuels audités, reporting semestriel à la banque.

Risques et mitigations

Le seul risque fatal est traité par séquencement.

Risque	Impact	Mitigation
Refus d'autorisation	fatal	Phase 0 de 2,4 MDH : bail sous condition suspensive, avis de principe de l'agence urbaine avant tout engagement. Perte maximale : 2,4 MDH.
Exécution et exploitation	élevé	Directeur issu d'un groupe européen ou contrat de management, tranché avant la levée. Prix fermes, aléas 8 %.
Demande sous le scénario bas	moyen	Tranche B jamais tirée ; encours plafonné à 40 MDH ; DSCR bas de cycle 1,78 au cumul prudent.
Bruit	faible	Site rural sans riverains immédiats. Étude acoustique, merlons et orientation de piste au dossier.
Eau	moyen	Bassins en circuit fermé, réutilisation pour l'irrigation de la ferme, bilan hydrique publié au dossier.

Hypothèses et contrôles

Chaque chiffre est sourcé ou déclaré hypothèse.

[S]Chiffre publié et sourcé : démographie RGPH, prix concurrents relevés, calendrier officiel, régime douanier, accord Maroc-UE

[H]Hypothèse de modélisation, non auditée : taux de remplissage, taux d'intérêt 7 %, multiples de sortie, structure de coûts

01Dépense par visite : 178 DH, dans la fourchette sectorielle de 11 à 24 USD [S]

02Pénétration : 0,2 visite par habitant et par an sur une chalandise de 2,6 M

03Marge EBITDA année 5 : 32,8 %, contre 28 % de moyenne sectorielle multi-activités [S]

04Prix karting : 200 DH de moyenne contre 220 relevés en pointe chez VGK [S]

Dérivations complètes chiffre par chiffre : CALCS.md. Modèle détaillé, P&L, douane, sensibilités : FINANCIAL-MODEL.md v3. Les deux documents sont remis avec ce dossier.

62 294sessions de karting dérivées, pas déclarées : la méthode se vérifie ligne à ligne

Prochaine étape

Comité après l'avis de principe de l'agence urbaine.

Phase 0 : six mois, 2,4 MDH, bail notarié sous condition suspensive, études de flux et acoustique, avis de principe. Le dossier de crédit se présente avec ces pièces.

102 MDHde dette demandée, en deux tranches

1,35de covenant DSCR proposé, tenu avec 0,61 de marge

2029ouverture visée

Ismaïl Hasni · APEX ZAËR · Document confidentiel, diffusion soumise à l'accord du porteur.