APEX ZAËR
Parc motorsport, loisirs et ferme nourricière. 40 hectares à Sidi Yahya Zaër, sur l'axe des Zaërs.
Vue d'intention, non contractuelle. Ismaïl Hasni.
40 hectares, à l'échelle.
Les surfaces du plan sont proportionnelles. La ferme et le parc occupent 17 hectares, soit 43 % du terrain.
La capitale vient de battre son record d'investissement.
Deux palaces ont ouvert en dix-huit mois. Le Ritz-Carlton à Dar Es Salam, sur l'axe des Zaërs, qui y ajoute 24 villas à piscine privée en 2026. Le Four Seasons à Kasr Al Bahr. Marriott annonce cinq nouvelles marques et sept hôtels au Maroc d'ici 2027.
Deux palaces ont ouvert à Rabat. Leurs clients n'ont rien à faire le samedi.
Le Ritz-Carlton et le Four Seasons ont ouvert en dix-huit mois. Une banque qui veut réunir deux cents commerciaux autour d'un moteur, une famille qui veut occuper deux enfants, un concessionnaire qui veut faire essayer une voiture : tous roulent au minimum jusqu'à Benslimane, à 58 kilomètres.
| Circuit le plus proche | Ville | Route depuis Rabat |
|---|---|---|
| Aucun | Rabat | 0 km |
| VGK | Mohammedia Est-Benslimane | 58 km |
| Sindibad Karting | Casablanca | 87 km |
| Atlas Karting | Marrakech | 324 km |
Un inventaire sectoriel de 2017 recense dix circuits de karting au Maroc. Aucun à Rabat ni à Témara. L'annuaire clubs.ma ne liste aujourd'hui qu'un établissement sur Rabat, en sous-sol de centre commercial.
La capitale du pays. Zéro équipement pour y occuper un enfant une journée.
Un ménage propriétaire reste. Il inscrit ses enfants dans la durée et il achète des abonnements. C'est la base de fréquence la plus fiable qu'un équipement de loisirs puisse viser.
Un seul opérateur tiendra la sortie du samedi à Rabat.
Quarante hectares d'un seul tenant à trente minutes de Souissi, avec une autorisation de loisirs : le foncier de la couronne sud se vend en lots de villas à 3 000 dirhams le mètre carré. Chaque année de lotissement réduit ce qui reste d'un seul tenant.
Un opérateur marocain fait vivre ce modèle depuis 1996.
VGK exploite une piste à Mohammedia Est-Benslimane depuis 1996. Sur le même terrain, il vend du padel, du tennis, du paintball, de la mini-moto et du poney.
Trente ans d'exploitation continue valident deux points : une famille marocaine paie pour du karting, et le multi-activités fait tenir un site là où le karting seul plafonne.
| Circuit | Ville | Piste |
|---|---|---|
| OCK | Benguerir | 1 400 m |
| Atlas Karting | Marrakech | 1 330 m |
| Maroc Racing Kart | Agadir | 1 200 m |
| VGK | Benslimane | 1 000 m |
| Marrakech Kart Racing | Marrakech | 1 000 m |
| Sindibad | Casablanca | 762 m |
| APEX ZAËR | Sidi Yahya Zaër | 1 200 m |
Inventaire 2017 de sportautomoto.ma, complété par les sites des exploitants. VGK annonce 1,5 km sur son propre site.
Nous vendons les 195 jours où les familles sont libres.
Plus d'un jour sur deux est un jour de sortie.
| Type de jour | Jours | Demande |
|---|---|---|
| Samedis et dimanches | 104 | pointe |
| Jours fériés hors week-end | 16 | pointe |
| Vacances scolaires hors week-end | 75 | élevée |
| Total à forte demande | 195 | 53 % de l'année |
| Jours ouvrés ordinaires | 170 | creux |
Jours fériés 2026 publiés, dont Yennayer depuis 2023 et Aïd Al Wahda depuis novembre 2025. Vacances scolaires du calendrier officiel du ministère de l'Éducation nationale.
Huit lieux. Une seule journée.
Un samedi, une famille de quatre : 1 130 dirhams.
La terrasse donne sur la piste. Le père voit son fils rouler pendant qu'il déjeune.
2 × 220 DH440 DH
Les prix du modèle sont ceux du marché, relevés chez les exploitants. Aucun n'est supposé.
Un parc de loisirs meurt du mardi.
Les 195 jours de pointe se remplissent seuls dès la deuxième saison. Les charges tombent les 365. Le seul combat commercial du parc : les 170 jours ouvrés.
Huit lignes de recette. Aucune ne porte le projet seule.
En millions de dirhams, sur l'année 5.
12 karts en piste × 4 départs par heure × 12 heures = 576 sessions par jour.
195 jours de pointe à 45 % de remplissage = 50 544 sessions.
170 jours creux à 12 % = 11 750 sessions.
Total 62 294 sessions sur l'année, à 200 DH en moyenne, soit 12,5 MDH. Piste junior et biplaces portent le pôle à 15,9.
Chaque autre ligne se calcule de la même façon : une capacité physique, un taux de remplissage, un prix relevé sur le marché. Aucune ne part d'un objectif de chiffre d'affaires.
Le pays d'origine des karts vaut 8,6 MDH.
| Poste | Code SH | UE, EUR.1 | Hors accord |
|---|---|---|---|
| Karts | 8703 | 0 % | bande véhicules |
| Structure de padel, acier | 7308 | 0 % | 10 à 25 % |
| Gazon synthétique | 5703 | 0 % | jusqu'à 40 % |
| Équipements sportifs | 9506 | 0 % | 25 % |
| Traitement d'eau | 8413 | 0 % | 10 % |
Depuis mars 2012, les produits industriels circulent en exonération entre le Maroc et l'Union européenne, sur présentation d'un certificat EUR.1.
Le circuit vend des sessions. Le certificat vend des karts.
Le Maroc n'a aucun distributeur de karts : pas de stock local, pas d'atelier agréé, pas de pièces. Les dix circuits du pays importent chacun dans leur coin.
Un accord de distribution avec un constructeur européen change cela. Le certificat EUR.1 fait entrer les machines à 0 % de droits. Le parc devient la vitrine permanente, la piste devient l'essai avant achat, l'atelier devient le service après-vente agréé.
L'accord de distribution reste à négocier. Il se discute en phase 0, en même temps que le devis de flotte : une commande de 60 karts est rare sur ce marché, et c'est le moment où l'exclusivité se demande.
Trois tailles de projet. Nous retenons celle du milieu.
| Version réduite | Version retenue | Version maximale | |
|---|---|---|---|
| Terrain aménagé | 11 ha | 23 ha | 34 ha |
| À investir, terrain loué | 82 MDH | 190 MDH, en 2 fois | 330 MDH |
| Encaissé sur l'année 5 | 46 MDH | 94 MDH | 145 MDH |
| Gardé sur l'année 5, avant dette | 12 MDH | 31 MDH | 50 MDH |
| Risque de mal exécuter | faible | moyen | élevé |
| Ce que nous en pensons | 29 ha dormants | Retenue | De l'hôtellerie sans preuve |
Sept ans, en millions de dirhams par an.
Orange ce que le parc encaisse. Vert ce qu'il garde une fois toutes les charges payées, avant remboursement de la dette. Ouverture en juin de l'année 1.
L'année 1 ne couvre pas la dette. La réserve la porte.
Combien de fois le parc gagne son échéance annuelle. L'échéance passe de 2,8 MDH pendant le différé à 10,5 puis 15,0 quand la tranche 2 s'amortit. La couverture tient au-dessus du seuil chaque année dès l'an 2.
Année 1 : perte de 1,9 MDH, 2,8 MDH d'intérêts dus. Trou total : 5,3 millions.
À négocier avant de signer : intérêts seuls 3 ans, remboursement sur 12 ans. Sans ces deux lignes, l'année 2 couvre 0,74 fois et la banque refuse.
Les primes de l'État, jusqu'à 30 %, arrivent après travaux et sur factures. Elles remboursent, elles ne financent pas.
Nous ne l'achetons pas. Nous le louons sur trente ans.
La durée dépasse l'amortissement
Bail de trente ans au minimum. Des pistes qui s'amortissent sur vingt à quarante ans sur un bail plus court, c'est un refus bancaire écrit d'avance.
L'option d'achat se fixe aujourd'hui
Nous créons de la valeur avec 190 millions de travaux. Sans option verrouillée au prix d'aujourd'hui, c'est le propriétaire qui l'encaisse. La clause la plus importante du dossier.
La banque n'a plus le sol en garantie
Le prêt se garantit sur le fonds de commerce, le matériel nanti et la cession des recettes. Cela se négocie tôt, pas après.
100 millions investis. Sortie en année 10.
| Mal | Bien | Fort | |
|---|---|---|---|
| La tranche 2 de 62 MDH s'engage | jamais | année 4 | année 4 |
| Gardé sur l'année 10, loyer déduit | 17 MDH | 40 MDH | 55 MDH |
| Revente à 5,5 / 6,5 / 7,5 années de gain | 94 MDH | 260 MDH | 413 MDH |
| Restant dû à la banque | 11 MDH | 47 MDH | 47 MDH |
Ce qui est déjà fait, et que vous n'aurez pas à financer.
Deux sujets décident de l'autorisation. Nous les traitons en premier.
Le bruit
Sidi Yahya Zaër est rural : pas de riverains immédiats, le bruit se gère par la distance. Aucun site urbain ne peut offrir ça. L'étude acoustique, les merlons et l'orientation de piste sont au dossier pour que la commission n'ait rien à objecter.
L'eau
Un projet aquatique sans stratégie de l'eau ne passe pas dans un Maroc en stress hydrique, et il ne devrait pas passer. Circuit fermé, récupération, station de traitement, réutilisation pour l'arrosage, bilan hydrique publié au dossier.
| Autre risque | Impact | Ce que nous faisons |
|---|---|---|
| Refus d'urbanisme | fatal | Bail signé sous condition suspensive de l'autorisation. Aucun appel de fonds avant l'avis de la commission. |
| Absence de compétence d'exploitation | élevé | Directeur issu d'un groupe européen ou contrat de management, tranché avant la levée. |
| Dérive du coût de construction | élevé | Prix fermes, aléas à 8 %, aucun ordre de service avant financement bouclé. |
La couronne sud de Rabat se lotit en villas.
Financez les six mois qui lèvent le seul risque fatal.
La phase 0 coûte 2,4 MDH et dure six mois. L'accord foncier est conclu ; elle l'écrit chez le notaire avec ses trois clauses, sous condition suspensive de l'autorisation, et produit l'étude de flux, l'étude acoustique et l'avis de principe de l'agence urbaine.
Six mois nous séparent d'une parcelle signée.
Six mois, 2,4 millions de dirhams, un critère de sortie : le bail signé et un avis favorable de principe de l'agence urbaine de Skhirate-Témara.
Ismaïl Hasni · APEX ZAËR · Document confidentiel, diffusion soumise à l'accord du porteur.