Le terrain
Nous ne l'achetons pas. Nous le louons sur trente ans.
C'est la décision qui simplifie le dossier. Elle supprime l'achat du terrain, elle supprime le pari sur une autorisation de changement de vocation, et elle supprime la question à laquelle personne ne sait répondre aujourd'hui : combien vaudra ce terrain dans dix ans.
400 000 DHde loyer par an, 10 000 DH par hectare. Accord conclu avec le propriétaire ; le bail s'écrit chez le notaire en phase 0.
0,4 %du chiffre d'affaires de l'année 5 : 400 000 dirhams sur 94 millions encaissés.
0 DHimmobilisé dans le sol. Les 202 millions du besoin financent les travaux et la réserve.
Ce que je retire de la version précédente
Ce dossier affichait une valeur de revente de 500 DH le mètre carré, présentée comme une marque prudente. C'était une hypothèse sans source. En location, la question ne se pose plus : le rendement vient de l'exploitation, et il se mesure.
Trois clauses décident de tout le reste
01 · La durée doit dépasser l'amortissement
Les pistes et le bâti s'amortissent sur vingt à quarante ans. Un bail de trente ans au minimum, sinon aucune banque ne finance. Un bail plus court que les ouvrages qu'il porte est un refus bancaire écrit d'avance.
02 · Le prix d'achat doit être fixé aujourd'hui
Nous allons créer de la valeur sur ce terrain avec 190 millions de travaux. Sans option d'achat verrouillée au prix d'aujourd'hui, c'est le propriétaire qui l'encaisse, pas nous. C'est la clause la plus importante du dossier.
03 · La banque n'a plus le terrain en garantie
Un projet en location ne peut pas hypothéquer le sol. Le prêt se garantit sur le fonds de commerce, le nantissement du matériel et la cession des recettes. Les conditions sont moins bonnes qu'avec une hypothèque, et cela se négocie tôt.
Ce que l'investisseur récupère, sans le terrain
Le rendement ne vient plus que de l'exploitation et de la revente du fonds. Le calcul est plus simple, plus vérifiable, et il ne dépend d'aucune hypothèse sur l'immobilier.
| Si ça marche mal | Si ça marche | Si ça marche fort |
|---|
| Pour 100 MDH investis, il revient | 1,2 fois | 3,5 fois | 6,0 fois |
| Rendement annuel moyen sur 10 ans | 2,1 % | 15,5 % | 23,8 % |
| La tranche 2 de 62 MDH s'engage | jamais | année 4 | année 4 |
| Gardé sur l'année 10, loyer déduit | 17 MDH | 40 MDH | 55 MDH |
| Revente à 5,5 / 6,5 / 7,5 années de gain | 94 MDH | 260 MDH | 413 MDH |
| Restant dû à la banque | 11 MDH | 47 MDH | 47 MDH |
Pourquoi c'est plus solide qu'avant
Si ça marche mal, la tranche 2 ne part jamais : la dette reste à 40 millions et le capital revient. Chaque dirham des trois colonnes vient d'une session, d'un court ou d'un déjeuner que l'on peut compter. Aucun ne vient d'un pari immobilier. Le détail année par année est dans la feuille de calcul du dossier.
